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Ein Haus in Deutschland zu kaufen, ohne eigenes Geld zu haben, ist möglich. Man nennt das eine Vollfinanzierung. Dabei gibt die Bank dir das ganze Geld für das Haus. Du brauchst vorher nichts zu sparen. Viele junge Familien oder Berufsstarter nutzen diese Möglichkeit. Sie möchten nicht viele Jahre warten.
Stattdessen wollen sie schnell ins eigene Haus ziehen. Banken prüfen dafür dein Gehalt und deinen Beruf. Wenn du jeden Monat gut verdient, kann das klappen. Auch deine Schulden werden dabei angeschaut.Aber es gibt auch Risiken, wenn du kein Eigenkapital hast. Du musst hohe Zinsen zahlen, weil die Bank mehr Risiko hat.
Wenn du deinen Job verlierst oder krank wirst, kann es schwer werden. Dann kannst du vielleicht die Rate nicht mehr zahlen. Auch wenn das Haus später weniger wert ist, kann das ein Problem werden. Du musst die Schulden trotzdem zurückzahlen. Deshalb ist eine gute Planung wichtig. Du solltest genau rechnen. Und du brauchst am besten ein sicheres Einkommen.
Was bedeutet Hauskauf ohne Eigenkapital?
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital heißt, dass du kein eigenes Geld sparst und trotzdem ein Haus finanzierst. Banken leihen dir das ganze Geld. Du bekommst 100 % oder sogar mehr von dem Kaufpreis. Diese Art Kauf nennt man “Vollfinanzierung” oder “110‑%‑Finanzierung”. Es gibt keinen Geldbetrag von dir zu Beginn.
Voraussetzungen für den Immobilienkauf ohne Eigenkapital
Wer ein Haus finanzieren will, braucht mehr als nur einen Wunsch. Zuerst zählt das Einkommen. Du brauchst ein sicheres Gehalt. Die Bank prüft auch deine Schufa. Sind dort Schulden, wird es schwer. Weiterhin wird dein Beruf bewertet. Haben Eltern oder Partner ein monatliches Einkommen, hilft das. Die Bank rechnet dann genau.
Eine weitere Voraussetzung ist ein günstiger Zinssatz. Ist der Zins niedrig, kannst du mehr leihen. Wichtig ist auch eine gute Versicherung. Sie schützt dich, falls du deine Raten mal nicht zahlen kannst.
Im Folgenden findest du eine Übersicht der Voraussetzungen:
| Voraussetzung | Bedeutung |
| Einkommen | Stabil und hoch genug für Zins und Tilgung |
| Schufa | Keine großen Negativ-Einträge, gute Kreditwürdigkeit |
| Beruf und Alter | Sichere Arbeitsstelle und genug Jahre bis zum Ruhestand |
| Zinssatz | Aktuell niedrig, daher günstige Finanzierungsbedingungen |
| Versicherung | Schutz vor Zahlungsausfällen durch Krankheit/Kündigung |
Vorteile eines Hauskaufs ohne Eigenkapital
Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, bietet klare Vorteile. Erstens: Du bleibst flexibel. Du musst nicht jahrelang sparen. Dadurch kannst du schneller in dein Traumhaus ziehen. Zweitens: Die Zinsen sind aktuell sehr niedrig.
So profitierst du von einem günstigen Darlehen. Drittens: Du kannst dein Geld anderweitig nutzen. Beispielsweise investierst du in deine Ausbildung oder in eine andere Immobilie. Viertens: Du bindest dich nicht an Sparverträge. So bleibst du wendiger in finanziellen Entscheidungen.
Risiken beim Immobilienerwerb ohne eigenes Geld
Doch es gibt auch Risiken. Wenn du kein eigenes Geld einbringt, bist du ganz vom Darlehen abhängig. Das heißt: die Zinsen haben mehr Einfluss. Wenn die Zinsen steigen, steigen auch deine Raten. Dann wird das Haus vielleicht teurer als erwartet.
Ein weiteres Risiko ist die Restschuld. Wenn du weniger als geplant tilgt, bleibt am Ende eine hohe Summe offen. Dann musst du länger zahlen. Ein finanzieller Notfall kann dich schnell in Schwierigkeiten bringen. Du hättest kein Polster, um Überraschungen zu finanzieren.
Wie Banken die Finanzierung ohne Eigenkapital bewerten
Die Bank prüft dich genau. Sie schaut sich dein Einkommen, deine Lebenshaltungskosten und deine Verpflichtungen an. Das nennt man Haushaltsrechnung. Daraus ergibt sich die Rückzahlungsfähigkeit. Die Bank prüft zudem dein Alter: Sie will, dass der Kredit vor der Rente fast abbezahlt ist.
Auch deine Berufsform ist entscheidend. Beamte und Festangestellte gelten als sicherer. Selbstständige und Freiberufler müssen mehr Unterlagen vorlegen. Für Hochschulabsolventen reichen Jobangebote.
Zinsunterschiede bei 100 %‑ und 110 %‑Finanzierungen
Wenn du 100 % finanzierst, ist der Zinssatz meist niedriger als bei 110 %. Bei 110 % leihst du mehr, also bekommst du einen Zinsaufschlag. Auch die gesamten Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, werden oft mitfinanziert. Dadurch ist deine Monatsrate höher.
Onlinebanken bieten oft günstigere Zinsen. Laufzeit und Tilgung beeinflussen den Zinssatz. Eine längere Laufzeit bringt meist höhere Zinsen.
Welche Immobilien sich für eine Vollfinanzierung eignen
Nicht alle Häuser eignen sich für eine Vollfinanzierung. Banken mögen Immobilien in guter Lage. Neubauten sind attraktiv, weil sie modern und energieeffizient sind. Auch Doppelhaushälften oder Reihenhäuser in guten Stadtteilen sind beliebt.
Ein Haus ohne Bauschäden und mit aktuellem Standard ist wichtig. Wenn das Haus alt ist, verlangt die Bank höhere Rücklagen. Wohnungen sind oft günstiger, aber für eine Vollfinanzierung braucht die Bank das gleiche Vertrauen in den Standort.
Staatliche Förderungen und Unterstützungsmöglichkeiten
In Deutschland gibt es Förderungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt besonders energieeffiziente Häuser. Auch Bundesländer und Kommunen bieten Zuschüsse für Familien oder Sanierung.
Die KfW-Effizienzhaus-Programme sind bekannt. Sie bieten günstige Darlehen mit Tilgungszuschuss. Für Familien mit Kindern gibt es das Baukindergeld – allerdings nur mit Eigenkapital. Es ersetzt aber teilweise fehlendes Erspartes.
Alternativen zur klassischen Eigenkapitalfinanzierung
Es gibt Alternativen. Du kannst ein Baugeld von Verwandten bekommen, das du später zurückzahlt. Auch ein Sparplan oder ein Bausparvertrag können helfen. Das dauert zwar länger, gibt aber Sicherheit.
Eine andere Variante ist das Leibrente Modell. Dabei verkaufst du Teile des Hauses, wohnst aber weiterhin darin. Du leihst dir Geld von jemandem, der später das Haus übernimmt.
Ein Gemeinschaftskauf ist ebenfalls denkbar. Zwei oder mehr Personen finanzieren gemeinsam. Ein Partner bringt das Eigenkapital mit, der andere zahlt die Zinsen.
Tipps zur Vorbereitung auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital
- Erstelle eine gute Haushaltsrechnung. Rechne genau, was du monatlich verdienst und ausgibst.
- Sichere dir einen niedrigen Zinssatz. Vergleiche Bankangebote intensiv.
- Prüfe deinen Schufa frühzeitig. Kläre offene Punkte.
- Bereite detaillierte Unterlagen vor: Gehaltsnachweise, Arbeitsvertrag, Kontoauszüge.
- Plane einen Puffer für unerwartete Kosten (z. B. Reparaturen).
- Sprich mit mehreren Banken. Hol dir mehrere Angebote ein.
Für wen lohnt sich der Hauskauf ohne Eigenkapital?
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist besonders für junge Paare interessant. Sie haben oft kein Erspartes, aber ein sicheres Einkommen. Auch gut verdienende Singles profitieren, wenn sie ihr Geld lieber investieren wollen, als es zu sparen. Selbstständige mit konstantem Einkommen und guter Auftragslage können ebenfalls zugreifen.
Wichtig ist, eine stabile Lebenssituation zu haben. Du solltest sicher arbeiten und auch für Notfälle vorsorgen. Wenn du weiterhin sparen kannst, ist Vollfinanzierung eine echte Chance.
Häufige Fragen
Kann ich ein Haus ganz ohne eigenes Geld kaufen?
Ja, Banken finanzieren in Deutschland 100 % bis 110 % des Kaufpreises.
Brauche ich trotzdem Geld für Notar und Steuer?
Ja, Grunderwerbsteuer, Notar und weitere Kosten musst du zahlen. Dein Darlehen kann das meist decken, aber es steigen die Zinsen.
Ist eine 110 % Finanzierung teurer als 100 %?
Ja, 110 % Finanzierungen haben höhere Zinssätze, weil das Risiko für die Bank größer ist.
Was ist besser: Festzins oder variabler Zins?
Ein Festzins bietet Sicherheit. Ein variabler Zins kann günstiger sein – aber auch risikoreicher.
Welche Förderungen gibt es für Hauskäufer?
Förderprogramme wie KfW-Effizienzhaus und Baukindergeld sind möglich.
Fazit
Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, ist möglich, aber es braucht gute Planung. Du brauchst ein sicheres Einkommen und musst deine Ausgaben gut kennen. Die Bank prüft genau, ob du den Kredit zurückzahlen kannst. Ohne eigenes Geld ist das Risiko höher. Dafür kannst du schneller ein Haus kaufen. Viele junge Menschen nutzen diese Chance.
Wichtig ist, dass du Angebote vergleichst und dich gut informierst. Auch staatliche Förderungen können helfen. Sprich mit einer Bank oder einem Berater, bevor du unterschreibst. So vermeidest du Fehler. Mit klarem Plan und sicherem Job ist der Hauskauf ohne Eigenkapital eine echte Möglichkeit.
